A inspeção predial, também chamada de vistoria técnica, é uma avaliação das condições técnicas, de uso e de manutenção de uma edificação.
O seu objetivo principal é identificar o estado geral do prédio e de seus sistemas construtivos e prevenir problemas e o risco de acidentes, garantindo a segurança e a funcionalidade do local.
A realização periódica deste tipo de procedimento é fundamental não só para avaliar o estado da obra no momento do registro, mas principalmente para diagnosticar e tentar evitar possíveis problemas e, consequentemente, prejuízos.
A inspeção predial é obrigatória?
Embora ainda não exista uma lei federal que obrigue a realização da inspeção de edifícios no país, os estados e municípios têm autonomia para determinar a sua própria legislação sobre o tema. Cidades como Porto Alegre, Rio de Janeiro, Salvador, Ribeirão Preto, Jundiaí e Balneário Camboriú já contam com leis homologadas.
Em Curitiba, um projeto de lei deverá ser aprovado ainda este ano, determinando a vistoria técnica dos 25 mil prédios que existem atualmente na cidade.
No Brasil, o projeto de lei ainda aguarda parecer do relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).
Em maio de 2020, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), publicou normas específicas para o trabalho de inspeção predial, com parâmetros que devem ser seguidos em fiscalizações de empreendimentos.
A NBR 16747 fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia e estabelecer métodos e etapas mínimas da atividade. Ela pode ser aplicada a edificações de qualquer tipo, públicas ou privadas, orientando uma avaliação global.
Quais estabelecimentos devem passar pela inspeção predial?
A NBR 16747 pode ser aplicada a edificações de qualquer tipo, públicas ou privadas, orientando uma avaliação global.
Geralmente, passam pela avaliação edificações comerciais e de serviços; patrimônios históricos e monumentos; escolas, igrejas e outras áreas destinadas a reuniões públicas; edificações e instalações que abriguem inflamáveis, explosivos ou produtos químicos agressivos; prédios com três ou mais andares de uso multifamiliar; viadutos, túneis, passarelas; entre outros.
Ainda que não seja lei em muitas cidades brasileiras, a prestação de serviços está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, que determina que devem ser atendidas as normas técnicas vigentes. Com isso, a norma da ABNT tem força de lei.
Principais etapas de uma inspeção predial
Em primeiro lugar, é importante realizar o levantamento de dados e de documentação, que deverá ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação. Esses documentos serão analisados, a fim de verificar se existem falhas.
Uma espécie de entrevista para a coleta de dados sobre a edificação também é realizada para se descobrir a idade do prédio, o seu histórico de reformas e manutenção, entre outras informações.
A segunda etapa realizada é a vistoria sistêmica da edificação, com o objetivo de detectar e classificar falhas ou anomalias. Após avaliar quais fatores causaram estas falhas, o responsável pela inspeção fará uma recomendação de quais ações são necessárias para corrigi-las. As ações são listadas e priorizadas conforme a gravidade e a urgência de cada uma.
Faz parte da terceira etapa uma avaliação do estado de manutenção e do uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção que já existe e sua execução. Por último, um lado é emitido com todas as informações pertinentes.
O que é inspecionado?
Com relação aos documentos, o inspetor precisa verificar não só os administrativos, mas também os técnicos e os de manutenção, entre eles o manual da edificação e dos equipamentos instalados, os alvarás, os projetos legais, o regimento interno, o licenciamento ambiental, os contratos de manutenção de equipamentos, os atestados de Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) e outros.
Dentro da edificação, são avaliados os elementos estruturais aparentes; os sistemas de vedação, de revestimentos e de esquadria; os sistemas de impermeabilização e de instalação hidráulica; os sistemas de instalação elétrica; geradores, elevadores, motores, bombas e equipamentos eletromecânicos; alarmes e sistemas de segurança; sistemas de proteção contra descargas atmosféricas; o sistema de combate a incêndio; o sistema de coberturas e a acessibilidade.
Quais profissionais podem realizar uma inspeção predial?
Engenheiros ou arquitetos habilitados e com registro profissional em vigor no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) do estado são os profissionais aptos para a realização de uma inspeção predial. Porém, ao contratar um profissional você deve se atentar que mesmo possui algum curso na área, pois a graduação não abrange esse tipo conteúdo e para se especializar o profissional deve buscar por cursos que lhe deem uma formação complementar.
No Paraná o IBAPE, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná, é uma instituição que realiza cursos, difunde informações e tem um corpo de engenheiros, arquitetos e agrônomos associados que são especializados na realização de laudos de inspeção predial.
Em alguns casos, dependendo da complexidade dos sistemas construtivos e das instalações presentes na edificação, a vistoria pode exigir a contratação de uma equipe de profissionais com diferentes formações, como por exemplo, um engenheiro eletricista ou mecânico.
Com qual frequência uma inspeção deve ser realizada?
Apesar da norma da ABNT não estabeleça uma periodicidade para a realização da inspeção predial, os profissionais da área sugerem que as avaliações ocorram de acordo com a idade da edificação.
Dessa maneira, uma construção de até 10 anos deve passar por inspeções a cada três anos; uma edificação de 10 a 20 anos deverá ser avaliada a cada dois anos; e quando acima de 20 anos, a inspeção deverá ser realizada todos os anos.
A frequência, entretanto, é determinada pela legislação dos estados e municípios e pode variar.
Se a inspeção do edifício não for realizada, há cobrança de multa?
Assim como a legislação é diferente para cada cidade, o valor das multas aplicadas também variam.
Em Curitiba, por exemplo, a proposta que ainda está em análise na Câmara dos Vereadores estipula uma multa mínima de R$ 5 mil para quem deixar de realizar as inspeções na periodicidade estabelecida.
A multa de mesmo valor também poderá ser aplicada para quem não mantenha os documentos em locais de fácil acesso; que deixarem de realizar, no todo ou em parte, as medidas saneadoras apontadas no laudo técnico; que criarem obstáculos à ação dos órgãos encarregados da fiscalização; e que deixarem de comunicar ao órgão competente da Prefeitura, quaisquer danos que afetem o uso e a segurança das edificações que foram vistoriadas.
Quem é o responsável por contratar o profissional que fará a inspeção?
Desde 1998, a responsabilidade sobre a manutenção de um prédio é do síndico. Portanto, as vistorias devem ser providenciadas por quem ocupa este cargo ou, então, pelo proprietário ou gestor do estabelecimento.
É de extrema importância que o síndico analise o currículo do profissional para verificar se, além de habilitado, é capacitado para realização da inspeção predial, que requer experiência e conhecimento específico na área.
Assim que o síndico receber o Laudo Técnico de Inspeção Predial das mãos do inspetor, com a lista de recomendações e ações apontadas para a restauração ou preservação do edifício, este deverá providenciar a execução dos pontos que foram apontados como críticos, e seguir a sequência determinada pelo documento.
Se você verificar qualquer irregularidade na sua casa, apartamento ou prédio, não deixe de realizar um inspeção predial. Afinal, é melhor prevenir do que remediar não é mesmo?